DECRETO SEMPLIFICAZIONI E CILA SANA-ABUSI: PUÓ ESSERE DAVVERO LA SOLUZIONE?




Eccoti qui, finalmente torni su questo sito, era da un po’ che non ci si vedeva!

Di cosa ti parlo oggi?

Della fantomatica CILA liberi tutti che è venuta fuori con il Decreto Semplificazioni.

Siccome c’è un po’ di roba da dire, suddividerò questo articolo in tre blocchi:

1. Edilizia italiana.

2. I Tre punti nevralgici della CILA liberi tutti

3. Riflessioni su questa “semplificazione”

1. Edilizia italiana.

Partiamo dall’edilizia italiana.

Perché ti faccio tutto questo discorso partendo da così lontano?

Perché è importante conoscere e capire le fondamenta della normativa.

Il nostro parco immobiliare è molto variegato e distribuito, la legislazione è molto complessa.

Ci sono variabili sul territorio: ogni comune, regione e provincia può gestire in maniera diversa la situazione urbanistica.

Insomma, un bel casino.

Qualche anno fa è però uscito un testo unico sull’edilizia che riassume le normative e l’iter di riferimento per dare una linea guida a livello nazionale.

In ogni caso le regioni a Statuto Speciale possono però omettere alcune passaggi, avere un proprio testo relativo all’iter progettuale e burocratico per la parte edilizia, impiantistica ecc..

In ogni caso, nel testo unico per l’edilizia la tipologia di interventi viene suddivisa in interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, recupero, demolizione, ricostruzione, nuova costruzione ecc ecc…

In ogni caso ho approfondito questo argomento in un mio vecchio video di cui ti lascio qui il link:

https://www.youtube.com/watch?v=puZYrVcHMjc

E, a seconda dell’intervento, c’è una pratica da presentare.

Certo, ci sono una caterva di interventi che rientrano nell’edilizia libera, dove non devi chiedere niente a nessuno (come l’impianto fotovoltaico standard o la sostituzione della caldaia) a meno che tu non abbia determinati vincoli paesaggistici e normative condominiali, o regolamenti locali. Però in generale per questi interventi sei decisamente più libero.

E questa è la prima macro-categoria.

Poi abbiamo la CILA, ovvero la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata e con l’aumentare della complessità dei lavori invece si utilizza la SCIA.

2. I Tre punti nevralgici della CILA liberi tutti

Con il Decreto Semplificazione la SCIA è stata eliminata e per interventi complessi che vanno a coinvolgere involucro o prospetti dell’edificio si è uniformato il tutto alla CILA.

Questa CILA libera tutti non necessita della verifica da parte del tecnico della doppia conformità urbanistica e questo è il punto nevralgico.

La possibilità che tutti i micro-abusi e piccole difformità

Rende tutto più snello.

Attenzione però.

Ci sono però alcuni aspetti che possono essere dei boomerang, possono tornare indietro e farti male sul serio.

Quali?

Beh intanto il primo aspetto è che il Decreto Semplificazioni è un decreto legge.

Sappiamo che il Decreto Legge è attuativo, diventa subito valido, ma deve essere convertito in legge entro 60 giorni.

Da questo decreto, alla sua conversione in legge ci potranno essere ulteriori modifiche.

Quindi non diamo per scontato che tutto questo diventi legge, se hai delle difformità pensa a sanarle in ogni caso, prosegui comunque con l’iter corretto.

Il secondo aspetto?

L’iter del 110 comprende sia parte comunale che termotecnica, ma uno dei grossi soggetti coinvolti sono le banche e non è detto che le banche accettino crediti derivanti da riqualificazioni su moduli non conformi.

Tra le decine di documenti che ti chiede la banca per fare la pre-analisi infatti spesso è richiesta la dichiarazione di conformità urbanistica.

Quindi la legge ti dice: “tranquillo non serve”

Ma la banca può fare un po’ cosa vuole, te la può richiedere lo stesso.

Il terzo aspetto da tenere in considerazione riguarda il fatto che la CILA è sicuramente una pratica semplice, ma molto vincolante.

Perché?

Perché non è soggetta a modifiche, NON puoi fare modifiche o aggiornamenti alla progettazione prevista.

Se durante l’avanzamento del cantiere, vuoi perché è in ritardo il materiale o vuoi perché devi cambiare strategia per vincoli sopraggiunti, imprevisti e quant’altro, hai deciso di effettuare dei cambiamenti, se nella CILA non avevi descritto un determinato intervento non puoi modificarlo.

E quindi?

E quindi se esegui un intervento snello come il cambio caldaia o fotovoltaico per esempio, la CILA ha senso.

Sugli interventi complessi però la SCIA è perfetta perché puoi aggiornare la pratica, puoi modificare gli interventi previsti.

Questi sono i 3 difetti principali relativa alla CILA.

3. Riflessioni su questa “semplificazione”

Passiamo ora all’ultimo blocco.

Vuoi sapere la verità?

Non è detto che tu possa ottenere il 110% anche se hai abusi edilizi, mi spiace per te.

Eccoci arrivati al sodo.

All’interno di quest’ultimo blocco ti spiegherò perché la CILA può non essere la rivoluzione che hanno sponsorizzato tantissimo.

Utilizzare la CILA in presenza di abusi o difformità è una cosa fattibile o no?

All’interno della CILA bisogna andare a dichiarare gli interventi previsti e tra le varie voci, potrebbe esserci quella che va a dichiarare la presenza o meno di abusi edilizi o difformità.

In alcune regioni come la Toscana questo paragrafo non è presente ma in altre regioni come la Lombardia invece sì.

Questa differenza discriminatoria è frutto di quella che è la normativa edilizia italiana, ogni regione legifera in maniera diversa.

La situazione può quindi essere di libertà per alcuni ma non per altri e di conseguenza crolla tutto il nostro castello.

Si rischia di perdere l’incentivo.

Se il paragrafo dove bisogno indicare la presenza di abusi o meno esiste il tecnico deve andarli a dichiarare.

E se dichiari gli abusi, in prima battuta l’incentivo non decade, ma le amministrazioni si ritrovano in mano un censimento degli edifici riqualificati dove possono identificare chi ha gli abusi e chi no.

Per carità, se hai un piccolo abuso nessuno verrà a controllare, ma se tu dichiari che hai abusi o difformità le amministrazioni hanno in mano l’elenco della spesa.

In sostanza la CILA non è soggetta a diniego da parte dell'amministrazione ma nel caso si rappresenti un intervento non conforme all'ultimo titolo abilitativo rilasciato, si è sempre soggetti al potere sanzionatorio da parte della pubblica amministrazione.

Questo cosa significa?

Significa la possibilità di andare incontro alla sospensione dei lavori e l'invio del fascicolo alla polizia municipale.

Il tecnico non dovrà più asseverare lo stato legittimo ma, considerato che la presentazione di una CILA difforme allo stato dei luoghi causerebbe la perdita del Superbonus, è chiaro che la stessa dovrà rappresentare fedelmente lo stato dei luoghi.

A questo punto, senza che il tecnico ne abbia alcuna responsabilità, visto che non dovrà verificare e attestare lo stato legittimo, è possibile che:

  • l’intervento sia conforme e non soggetto al potere sanzionatorio da parte del SUE;

  • l’intervento presenti delle difformità (rilevabili facilmente facendo un confronto tra la CILA e l'ultimo titolo) e il contribuente sia sanzionato e segnalato alla polizia municipale.

Come già detto quindi qualche riga sopra, in quest'ultimo caso scatterebbe anche l'apertura di un fascicolo con la conseguente sospensione dei lavori. Il tutto con una CILA che non può essere "denegata" ma che potrebbe causare sanzioni amministrative, penali e la sospensione dei lavori (occhio al contratto con l'impresa). A questo punto se ti è passata la voglia di utilizzare la CILA senza verifica sullo stato legittimo capisco benissimo.